«أزمة العقارات» تضرب ثاني أكبر اقتصاد بالعالم.. لماذا فشلت حلول الصين؟

تتجه شركة “كانتري جاردن”، أكبر شركة تطوير للقطاع الخاص في الصين، نحو التخلف عن السداد بعد فشلها في سداد دفعة لسندات خارجية، وهي لحظة حرجة في الحساب البطيء الذي يحدث في القطاع.

وقبل عامين، كان تخلف شركة تطوير أخرى، إيفرجراند، هو الذي لخص القلق بشأن حجم المشاكل في العقارات الصينية، إذ تراكمت على إيفرجراند التزامات بقيمة 340 مليار دولار، وأصبحت “الأكثر مديونية في العالم”.

أزمة هزت ثاني أكبر اقتصاد في العالم

قالت صحيفة “فاينانشال تايمز” أمس الاثنين 23 سبتمبر 2023، كان يُعتقد منذ فترة طويلة أن “كونتري جاردن” أكثر استقرارًا، لكن مشاكلها تظهر الآن، مع جفاف المبيعات ومشاريع التطوير المتوقفة، والصعوبات التي تواجهها بكين في التعامل مع أزمة طويلة هزت ثاني أكبر اقتصاد بالعالم. 

سوق العقارات في الصين

قال كبير الاقتصاديين الصينيين في ماكواري، لاري هو: “تكافح الصين لتحقيق التوازن في سياستها العقارية، فعلى مدى العامين الماضيين، كانت محاصرة بين تقديم الكثير من التحفيز أو عدم تقديم ما يكفي، لقد كانت تتخبط  لكن التدابير التي اتخذتها حتى الآن لم تكن كافية.

وتابع، أن الاضطراب بين شركات تطوير العقارات له أهمية كبيرة بالنسبة للصين، لأن البناء والعقارات كانا المحرك لجزء كبير من نموها. وكثيراً ما ساهمت العقارات والصناعات المرتبطة بها بنحو ربع الناتج المحلي الإجمالي.

العقارات الصينية

11 مليار دولار

أكدت شركة “كانتري جاردن” الأسبوع الماضي أنها “لن تكون قادرة على الوفاء بجميع التزاماتها المتعلقة بسداد ديونها الخارجية”.

ولم تقم بسداد السند المستحق في منتصف سبتمبر، إذ انتهت فترة سماح نهائية مدتها 30 يومًا للدفع هذا الأسبوع، وتبلغ ديون المجموعة الدولية نحو 11 مليار دولار، وإجمالي التزاماتها نحو 200 مليار دولار حتى نهاية يونيو.

وانخفضت مبيعات كانتري جاردن 44 % على أساس سنوي في الأشهر الستة الأولى من عام 2022، وانخفضت أسهم الشركة نحو 70 % هذا العام، في حين يتم تداول سنداتها بنحو 5 سنتات على الدولار.

ومن المتوقع أن تنضم المجموعة إلى العشرات من المطورين الآخرين في متابعة إعادة هيكلة الديون الخارجية، ولكن وضع التزاماتها الأكبر كثيراً على البر الرئيسي، والتي تشمل القروض من البنوك وشركات الاستثمار، يظل محاطاً بعدم اليقين.

إعادة هيكلة الديون

لا تزال شركة “إيفرجراند” نفسها تكافح من أجل الانتهاء من عملية إعادة الهيكلة المخطط لها منذ فترة طويلة، والتي خرجت عن مسارها الشهر الماضي عندما فشلت في المضي قدمًا في إعادة تمويل الديون الخارجية بسبب تحقيق تنظيمي غير محدد.

وتواجه “إيفرجراند” جلسة استماع للتصفية في محكمة هونج كونج في 30 أكتوبر الجاري.

وقال كبير الاقتصاديين في ناتيكسيس في هونج كونج، غاري نج، إن عدم اليقين بشأن ما إذا كانت اللوائح قد تم تغييرها يهدد بـ “جر المطورين الآخرين إلى المستنقع”.

اعتمد مطورو العقارات في الصين لسنوات على إصدار السندات الخارجية والداخلية لدعم نشاطهم التنموي في البر الرئيسي. غالباً ما يقوم المطورون ببيع الشقق قبل اكتمالها، وذلك باستخدام الأموال للاستثمار في مشاريع تطوير جديدة في أماكن أخرى.

العقارات في الصين

حلول غير مجدية

عندما سعى صناع السياسات إلى تقييد الاقتراض الجديد بسياسة “الخطوط الحمراء الثلاثة” الصارمة في عام 2020، انهار نموذج جمع الأموال القديم الذي اعتمده المطورين.

واجه معظم المطورين العشرة الأوائل في عام 2020 انخفاض حاد في المبيعات وسط تراجع ثقة المستهلك، مما أدى إلى تفاقم مخاوف السيولة لدى المطورين. هناك دلائل تشير إلى أن مشتري المنازل فضلوا بدلاً من ذلك الشراء من شركات التطوير المدعومة من الدولة، والتي يُنظر إليها على أنها أقل عرضة للإفلاس.

وفي محاولة لتصحيح المسار، كشف صناع السياسات في نوفمبر 2022 عن تدابير دعم لقطاع العقارات. وفتحت البنوك خطوط ائتمان جديدة للمطورين الذين يعتبرون ذوي جودة أعلى، بما في ذلك كانتري جاردن. لكنها فشلت حتى الآن في وقف أزمة السيولة.

التخلف عن السداد

لقد أصبح الآن أكثر من نصف أكبر 50 مطورًا في عام 2020 في وضع التخلف عن السداد. تظهر أرقام وكالة بلومبرج الأمريكية أن المطورين الصينيين تخلفوا عن سداد حوالي 115 مليار دولار من أصل 175 مليار دولار من السندات الدولارية الخارجية المستحقة منذ عام 2021. وتواجه كومة أكبر من القروض المصرفية الداخلية أيضًا إعادة الهيكلة أو التجديد.

وبينما يعاني المطورون، أكدت بكين والحكومات المحلية حتى الآن على الحاجة إلى استكمال مشاريع الإسكان غير المكتملة. وفي حين لا توجد أرقام شاملة عن عدد المشاريع غير المكتملة، تشير البيانات المتاحة إلى أن الإجمالي قد انخفض منذ عام 2021 ولكنه لا يزال أعلى مما كان عليه في معظم العقدين الماضيين.