التضخم والفائدة يعصفان بسوق العقارات الأمريكية

وصلت الفائدة على قروض التمويل العقاري في الولايات المتحدة إلى أعلى مستوياتها منذ أغسطس 2009، على أثر الرفع المتكرر لأسعار الفائدة، في ظل مستويات قياسية لمعدلات التضخم لم تحدث منذ 40 عامًَا.

وأعلنت مؤسسة التمويل العقاري الأمريكية “فريدي ماك”، في بيان نشر في 5 مايو 2022، وصول متوسط الفائدة على قروض التمويل العقاري لأجل 30 عامًا إلى 5.27%، مقابل 5.10% في الأسبوع السابق، في ظل مستويات قياسية لمعدلات التضخم لم تحدث منذ 40 عامًَا.

تباطؤ الطلب

بحسب تقرير بلومبرج، المنشور في 6 مايو 2022، من المرجح أن تدفع تكاليف الرهن العقاري لأقصى مدة ممكنة، في كبح المزيد من الراغبين في شراء المنازل، وتقليل المنافسة على المعروض الشحيح من العقارات المتاحة.

ووفقًا لمتوسط سعر الفائدة الحالي على القروض لأجل 30 عامًا، سيدفع المشتري الحاصل على رهن عقاري بقيمة 300 ألف دولار، 1660 دولارًا شهريًّا، ما يزيد عن مستوى العام الماضي بـ377 دولارًا.

حجم الثروة يحدد رغبتك في شراء العقار

أظهر استطلاع لمؤسسة “فاني ماي” في فبراير الماضي، أن معظم من شملهم المسح في أمريكا، يعتقدون أن الفترة الحالية هي أسوأ توقيت لشراء عقار للسكن، بحسب “العربية“.

وفي المقابل فإن الأثرياء الذين أصبحوا أكثر ثراءً في أثناء الوباء، ينهالون جميعًا على سوق العقارات الراقية، وفقًا لمنظمة أوكسفام، وشهدت لوس أنجلوس أكثر معاملات في العقارات الفاخرة، تلتها مانهاتن وبالم بيتش، ومع استمرار ارتفاع التضخم وتحركات سوق الأسهم بطرق غير متوقعة، يستمر الأغنياء في النظر إلى العقارات كمخزن آمن للأصول المالية.

أزمة 2008 تظهر في الأفق

يعيد الحديث عن التصنيف الخارجي للمخاطر المرتبطة بالتمويل العقاري البنكي إلى الأذهان دائمًا الأزمة العالمية في العام 2008، حين أصبح واضحًا في 2007 أن البنوك قلّلت بقدر كبير من مستويات مخاطر الميزانية وخارج الميزانية، وأنه كان لديها رأس مال ضئيل للغاية في احتياطاتها.

وأزالت اتفاقية بازل الثانية، أحد أهم محاور الاتفاقية الأولى، وهو التصنيف الخارجي للمخاطر، بسبب حالة عدم الرضا عن القيود الجديدة، وبمساعدة المؤسسات المؤثرة مثل معهد التمويل الدولي، ضغطت البنوك من أجل التنظيم الذاتي، بمعنى أن تقرر البنوك بأنفسها مدى خطورة أصولها، بالتالي مقدار النقد الذي يجب أن تحتفظ به في احتياطاتها.

التضخم في مواجهة الخروج من السوق

وفقًا لـ”بلومبرج” توقع كبير محللي الأبحاث الاقتصادية في “ريلتور دوت كوم”، جويل بيرنر، أن تتسبب الزيادة الكبيرة في الأقساط الشهرية للمنازل في توجه المشتريين الذين لا يملكون مدخرات لسداد دفعة أولية كبيرة للخروج من السوق، تحديدًا مع وصول الإيجارات في جميع أنحاء الولايات المتحدة إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق، ما يزيد من صعوبة الادخار.

وتسببت قلة العقارات المعروضة بالفعل في تباطؤ السوق، ولكن يرى كبير الاقتصاديين العقاريين في “كابيتال إيكونوميكس”، ماثيو بوينتون، أن الكثير من الطلب المرحّل من العامين الماضيين بعد الوباء، والمتعاملين بالتسديد الفوري، سيجعلان انهيار مبيعات المنازل غير مرجح.